Lenen of niet voor een bijkomend onroerend goed?

Stel dat u op het punt staat om een bijkomend onroerend goed aan te kopen?  Is het dan interessant om hiervoor te lenen of niet?

 

Wanneer is lenen zinvol?

Van zodra u een bijkomend onroerend goed aankoopt is het heel vaak interessant om een gedeelte met krediet te financieren.  Wist u trouwens dat wij bij Mefino perfect kunnen berekenen wat het meest interessante is: uw spaargeld aanwenden of lenen?  Vergeet dus nooit bij de aankoop van een tweede eigendom eens langs te komen om de financiering hiervan in kaart te brengen.

 



 

Wat is de fiscale impact van een bijkomend onroerend goed?

 

Vooreerst dienen we rekening te houden dat bij de aankoop van een onroerend goed uw onroerend inkomen in uw personenbelasting zal toenemen.  Hoeveel dit is, hangt af van een aantal zaken:

1.      De fiscaliteit voor niet eigen woningen verloopt volgens de federale belastingregels (en niet de gewestelijke).  Maar hoe groot is de fiscale impact van onroerend goed die niet de eigen woning is?

Voor een antwoord op deze vraag is het kadastraal inkomen (KI)* van het onroerend goed belangrijk.  Ik leg de fiscale impact het best uit met een voorbeeld:

Stel dat u een appartement aan zee heeft met een kadastraal inkomen van 1.000 euro.  Om het onroerend inkomen, onderhevig aan belasting, te berekenen wordt het kadastraal inkomen geïndexeerd en verhoogd met 40%.

In ons voorbeeld wordt het onroerend inkomen dan:

1.000 x 1,7057 (Aj 2015) x 1,4 = 2.388 euro.  Hierop zal u in principe personenbelasting dienen te betalen.

Anders wordt het wanneer u bijvoorbeeld een onroerend goed verhuurt aan een beroepsgebruiker (denken we bijvoorbeeld aan de verhuring van een winkelpand).  In dat geval zal uw onroerend inkomen hoger zijn want u wordt immers belast op de netto huur.


 Hoe deze verhoging in de personenbelasting wegwerken?

Kan u de verhoging in uw personenbelasting wegwerken?  Ja, dit is mogelijk.  U kan het onroerend inkomen verminderen of zelfs volledig zien verdwijnen door intresten in aftrek te nemen.  M.a.w. u leent voor dit onroerend goed.

Aan welke voorwaarden moet het krediet voldoen?

Wanneer we enkel krediet nemen met de bedoeling om de verschuldigde intresten te gebruiken voor het wegwerken van het onroerend inkomen dan is het voldoende dat het doel van het krediet een onroerend goed te behouden of te verwerven is. 

Met behouden bedoel ik dat u leent om werken uit te voeren aan het onroerend goed (bv nieuwe keuken, renovatie van de badkamer, zonnepanelen, …).

Met verwerven bedoel ik o.a. een aankoop op een onroerend.  Maar wist u dat intresten die u betaalt voor een lening aangegaan voor het betalen van de successierechten op onroerend goed dat u geërfd hebt, ook aftrekbaar zijn.

Bovendien, voor het genieten van de zogenaamde gewone intrestaftrek dient u geen hypothecaire inschrijving te nemen.  Deze kosten vermijdt u dus.  Ook zijn er geen voorwaarden op de duurtijd van het krediet.

De aangifte van intresten bij gehuwden?

Echtgenoten mogen de ‘gewone interesten’ vrij verdelen over hen beiden, ongeacht wie de lening afgesloten heeft, op voorwaarde dat beide echtgenoten een kadastraal inkomen aangeven voor het betreffende onroerend goed. Of anders gezegd een vrije verdeling van gewone interesten tussen gehuwden is mogelijk is tenzij één van de gehuwden, die gehuwd is volgens het stelsel van scheiding van goederen, voor 100% eigenaar is van het onroerend goed, waarop de interesten betrekking hebben. In dat laatste uitzonderingsgeval, kunnen de interesten enkel ingevuld worden door wie 100% eigenaar is van het onroerend goed.  Wel is er een overdracht mogelijk naar de andere echtgenoot van het eventueel niet-aanrekenbaar saldo. Dit gebeurt automatisch bij de berekening van de aanslag.

Kunnen de kapitaalsaflossingen ook fiscaal voordeel geven?

De kapitaalsaflossing kan in principe ook gebruikt worden voor belastingvoordeel.  Dit valt dan onder het zogenaamde lange termijnsparen.  De belastingbesparing die u hiermee doet bedraagt 30% + gemeentebelasting.  Echter zijn voor de kapitaalaftrek wel een aantal te respecteren voorwaarden:

1.            men gaat een krediet met hypothecaire inschrijving aan voor de enige in EER (= 28 EU-lidstaten + Liechtenstein + IJsland)  gelegen woning

2.            De looptijd van het krediet dient minstens 10 jaar te zijn.

3.            Men is de volle eigenaar van die woning (vruchtgebruiker of blote eigenaar telt niet).

4.            Het leningsbedrag dat in aanmerking voor het lange termijnsparen komt, is enkel het basisbedrag van 75.270 euro (aj 2016).  Er mag geen rekening gehouden worden met de kinderen ten laste.

5.            Het uiteindelijke bedrag dat met deze formule wordt bekomen, wordt vervolgens per belastingplichtige beperkt tot 169,20 euro + (6% x netto beroepsinkomen), met max. van 2.260 euro (Aj 2016).

6.            Gebruikt u momenteel nog de fiscale korf woonbonus (intresten en kapitaal van hypothecaire lening voor de eigen woning), dan heeft het lange termijnsparen geen impact.

7.            Doet u aan lange termijn sparen via een levensverzekering, dan dient u hier ook rekening mee te houden voor het maximum van de fiscale korf (zijnde 2.260 euro – Aj 2016).

Besluit

Lenen of niet hangt dus af van een aantal factoren.  Het is echter wel de moeite om de mogelijkheden van lenen in detail te bekijken.  Vandaag is de rente immers historisch laag wat lenen interessant maakt.  Wilt u dus investeren in een onroerend goed?  Vergeet dan zeker om een afspraak te maken en eens langs te komen voor het juiste advies.

 

 

*Het kadastraal inkomen is het jaarlijks netto huurinkomen van het onroerend goed. Het kadastraal inkomen wordt forfaitair vastgesteld per kadastraal perceel door de Administratie van het Kadaster. Hiervoor baseert de administratie zich op de huurwaarde op 1 januari 1975 (referentietijdstip of ook wel gekend onder de naam perequatie).  Onder “normaal netto-inkomen” begrijpen we het “normaal bruto-inkomen” verminderd met 40% voor gebouwen en 10% voor gronden, wegens onderhouds- en herstellingskosten. 

share: